NOTE DI ESTIMO

Dottrina estimativa

La struttura della dottrina estimativa, come rappresentanta nel Codice delle Valutazioni Immobiliari definisce, tra l'altro:

  • Principi: Principio del prezzo; Principio della previsione, Principio dello scopo; Principio dell'ordinarietà; Principio della comparazione.
  • Procedimenti di stima: Metodo del confronto di mercato (Market comparison approach o Marchet approach); Metodo finanziario (Income approach); Metoto del costo (Cost approach).
  • Basi del valore o aspetti economici;dei beni immobiliari, tra questi:
    • Valore di mercato;
    • Valore di costo;
    • Valore di trasformazione;
    • Valore complementare;
    • Valore di sostituzione;
    • Valore assicurabile
    • Valore di credito ipotecario
    • Fair value (Valore equo)
    • Valore di uso
    • Valore di realizzo
    • Valore di liquidazione o vendita forzata
    • Valore di investimento
    • Valore speciale

A livello europeo il concetto di valore di mercato è definito dal Regolamento 2013/575/UE: «Per valore di mercato si intende l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un’operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un’adeguata promozione commerciale, nell’ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza costrizioni.»

Suddivisione dell'estimo

La dottrina estimativa è articolata in:

  • Estimo generale, che si occupa di concetti e procedimenti applicabili a tutte le categorie e situazioni;
  • Estimo speciale, che riguarda categorie specifiche di beni e può essere diviso in:
    • Estimo civile, che valuta fabbricati e aree fabbricabili;
    • Estimo rurale, che riguarda aziende agrarie;e quanto connesso: terreni, fabbricati rurali, scorte, miglioramenti fondari.
    • Estimo forestale, che riguarda i boschi e il legname in essi presente.
    • Estimo commerciale e industriale, che si occupa di aziende commerciali e industriali
  • Estimo legale, nel quale la stima è vincolata da precise norme di legge come nel caso di espropri e servitù.
  • Estimo catastale, concernente il Catasto e il suo aggiornamento.

Inoltre, è possibile suddividere l'estimo in microestimo e macroestimo. Le stime ambientali fanno parte del macroestimo. Infatti, con la tutela dell'ambiente, il perito deve provvedere alla valutazione dei beni ambientali, nonché alla valutazione dei danni prodotti da un progetto sull'ambiente (Valutazione d'Impatto Ambientale, VIA). L'estimo ambientale fornisce al valutatore o perito gli strumenti per svolgere questi compiti.

Procedimenti di stima

Diversi sono i metodi per la ricerca del Valore del bene oggetto di stima, ma tutti convergenti in un prezzo unico di Mercato Tale prezzo è il risultato fra l'incontro della domanda e dell'offerta (prezzo di equilibrio).

I metodi di stima sono diversi ma - in modo concreto - sono riconducibili a tre metodi.

  • Analitico: il reddito che il bene oggetto di stima è in grado di produrre (per esempio un canone di fitto, di locazione, un reddito agrario, etc.). Il reddito del bene da stimare - depurato dalle spese, dagli oneri fiscali, dalle quote di reintegrazione, manutenzione, etc, - viene attualizzato o "scontato all'attualità" mediante l'impiego di un opportuno "saggio di capitalizzazione" denominato in genere "r". Es.: Reddito netto di un appartamento locato = "Rn"; saggio di capitalizzazione = 4% o 0,04. Il valore dell'appartamento sarà Rn/0,04.
  • Per via comparativa: si applica il Market Comparison Approach, utilizzando i dati immobiliari di transazioni recenti (i comparables), corretti tramite i prezzi marginali, come previsto dal Codice di Tecnoborsa oltre che dalle norme internazionali, al cap.8, all. D (si veda anche valutazione immobiliare;
  • Per costo di costruzione: in un fabbricato si calcola l'area edificabile ed il costo per costruire la casa oggi, e si detrae il deprezzamento d'invecchiamento; in un terreno coltivato si calcola il costo del terreno nudo, il costo degli alberi e dell'impianto, e la coltivazione fino a quel momento e si detrae la vendita del prodotto annuo.

Applicazione dei procedimenti

In estrema sintesi i criteri fondamentali sono schematizzati di seguito:

Per capitalizzazione

  • per fabbricati, case di abitazioni, case per negozi

hanno un reddito netto annuo derivante dall'equazione:

il valore ci è dato da

dove  è il tasso d'interesse d'investimento nel settore edilizio.

  • per Aziende agricole ed industriali

hanno un reddito annuo derivante dall'equazione:

R_a = \text{Produzione lorda vendibile} - \text{Costo di produzione}

Il valore ci è dato da

V_i = R_a/r

dove r è il saggio d'interesse d'investimento nelle industrie oggetto di stima.

Per costo di impianto

  • per fabbricati

è il costo di costruzione della casa sommato agli oneri per la compera del terreno edificabile ed il tornaconto del costruttore stimabile al saggio d'interesse d'investimento r nel settore immobiliare moltiplicato il detto costo;

  • per Aziende Agricole ed industriali

è il costo dell'impianto dell'industria sommato all'utile dell'imprenditore che ha costituito l'azienda, pari ad r (tasso d'investimento nel settore) moltiplicato il costo.

Per valore sintetico-comparativo

  • nei fabbricati: applicazione del market comparison approach (o market approach)
  • nelle industrie: il valore azionario+potenzialità espansiva degli utili industriali.

fonte: Wikipedia

on 24 Febbraio 2015
Visite: 2528

Servizi Correlati

CONDOMINI        PROGETTO SICUREZZA         ALTRI SERVIZI         IN EVIDENZA

Offerta Condomini

Portone Blindato

servizi

Appartamenti a Paciano, piccolo comune
del Comprensorio del Trasimeno ed
"Uno dei Borghi più belli d'Italia"

Appartamenti Indipendenti - Classe A- Nuova CostruzionePaciano - uno dei borghi più belli d'Italia